Architecture Romaine

Les dispositifs de défiscalisation pour acheter ou rénover un bien immobilier historique classé au patrimoine mondial de l’Unesco

Les dispositifs de défiscalisation pour acheter ou rénover un bien immobilier historique classé au patrimoine mondial de l’Unesco

Vous souhaitez acquérir un bien ancien ou participer à la protection et à la rénovation du patrimoine architectural et culturel Français ? Vous avez besoin de recourir à un dispositif de défiscalisation pour l’acquisition d’un bien ancien ? Vous trouverez dans cet article les réponses à vos questions.

Les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien

La loi Monument Historique et la loi Malraux font partie des dispositifs de défiscalisation intrinsèque au marché de l’immobilier. Leur objectif vise la restauration, la protection et la conservation de bien ancien en permettant aux acquéreurs de réaliser des travaux de rénovation et, en contrepartie, de déduire une partie du coût de réhabilitation de leurs impôts.

La loi Monuments historique a été mise en place pour permettre aux propriétaires d’un bien classé Monument Historique de déduire les dépenses de réhabilitation ou de préservation engendré par le bien de leur revenu global.

La loi Malraux, quant à elle, a été mise en place afin de parfaire la législation inhérente à la protection du patrimoine français. Le dispositif a pour fonction de faciliter la conservation et la rénovation de bien immobilier classé et protégé au moyen de la défiscalisation. Ainsi, la loi Malraux octroie un avantage fiscal pouvant s’élever jusqu’à 30 % des dépenses engagés. La réduction d’impôt varie selon l’emplacement du bien et de la zone dans laquelle il se situe. Par exemple, la réduction s’élève à 22 % pour les aires de mises en valeur de l’architecture et du patrimoine ou dans les zones de protection du patrimoine urbain et paysager (ZPPAUP). La réduction peut atteindre jusqu’à 30 % des dépenses réalisés dans les quartiers ancien dégradés ainsi que dans les secteurs sauvegardé

Condition d’application :

Loi Malraux

Le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt à condition de s’engager à louer le bien pendant une période d’au moins 9 ans à un particulier, qui ne doit pas faire partie du foyer fiscal du contribuable, et qui ne doit pas être son ascendant ou son descendant. Afin de pouvoir défiscaliser une partie de ses travaux, le propriétaire doit trouver un locataire dans l’année qui suit l’achèvement des travaux. De surcroit, le logement doit être loué en la qualité de résidence principale durant toute la période. À la fin de la période d’engagement, vous pouvez choisir d’habiter le bien, de continuer à le louer ou de le revendre afin de réaliser une plus-value.

Pour bénéficier du dispositif Malraux, les travaux de rénovation doivent impérativement être réalisés après l’autorisation et la supervision d’un architecte des Bâtiments de France. Il est nécessaire de faire appel à eux, car ce sont les seuls qui sont compétents pour rénover le bien correctement en s’assurant de garder l’identité du lieu ainsi que sa cohésion avec les bâtiments environnants de la zone. En ce qui concerne le montant des travaux, ils ne doivent pas excéder 400 000 € pour concéder une défiscalisation comprise entre 22 % et 30 %.  Il est possible d’engager une somme supérieure à 400 000 € pour réhabiliter ou entretenir le bien, cependant, la part de la somme excédant 400 000 € ne sera pas prise en compte dans le calcul de défiscalisations.

Loi Monument Historique

La Loi Monument Historique requiert elle aussi de respecter certains critères d’éligibilité. D’abord, le bien doit être classé en tant Monument Historique afin d’être éligible au dispositif. De plus, la loi exige au contribuable de conserver son bien pendant au moins 15 ans. Il lui est donc proscrit de le revendre, de le détruire ou de le modifier sans l’autorisation d’un architecte agrée. Enfin, les travaux d’entretien ou de rénovation doivent impérativement être réalisés par un architecte des Bâtiments de France afin de respecter l’histoire et le prestige du monument.

Avantage fiscal de la loi Malraux

Le principal avantage de la loi Malraux est sans conteste la défiscalisation qu’elle octroie. En effet, comme mentionner précédemment, un bien ancien situé dans un « Site Patrimonial Remarquable » doté d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) pourra bénéficier d’une réduction de 22 % sur le montant des travaux. Si le bien ancien est également doté d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), le montant de la réduction pourra atteindre 30 %.

Un avantage incontestable du dispositif Malraux est qu’il n’impose pas de plafond de loyer. Ainsi, le locataire peut fixer le montant de son choix et ce tout le long de la période d’engagement.

Avantage fiscal de la loi Monument Historique

La loi Monument Historique, à l’inverse de la loi Malraux, n’a pas de but locatif. Ainsi, elle présente un nombre certain d’avantages. D’abord, le contribuable à la possibilité d’habiter son bien en tant que résidence principale, ou de le louer. S’il décide de le louer, le potentiel locataire ne sera soumis à aucun plafond de ressources.

De plus, la loi ne prévoit pas de plafond de loyer. Les monuments historiques sont exonérés de droit de succession, même en cas de succession extra-familiale. En ce qui concerne la défiscalisation, ce dispositif ne concerne pas uniquement la réalisation de travaux d’entretien ou de réhabilitation, il prend en considération les charges liées à l’entretien, à la restauration du bien, les intérêts liés aux emprunts contractés pour acquérir le bien, etc.

Le montant de la défiscalisation peut atteindre 100 % des charges et travaux en fonction du régime fiscal du propriétaire :

  • Le bien est vide et ne génère aucun revenu = déduction des charges foncières du revenu global. Le propriétaire peut alors défiscaliser 100 % des dépenses induits par les travaux, 50 % des charges si le bien n‘est pas ouvert au public et 100 % des charges s’il l’est.
  • Le bien est occupé et génère des revenus = déduction des charges concernant les parties occupées. Le propriétaire peut défiscaliser 75% des charges foncières des recettes liées à l’ouverture du bien au grand public, les 25% de charges restantes seront imputé au revenu global du propriétaire.
  • Le bien est vide et génère des revenus = déduction des charges foncières du revenu global si le bien est loué. Si le bien n’est pas loué mais génère des recettes liés à l’ouverture au public, alors ces recettes seront soumises au régime de droit commun. Le propriétaire peut déduire les recettes générées par les visites ainsi que les frais et charges engendrés par la rémunération du personnel tel que les gardiens, les guides ou les agents d’entretien. Il est également possible de déduire un abattement forfaitaire de 1525 € (2290 € si le parc est également ouvert au public).

Subventions pour les monuments historiques :

L’état peut verser des subventions à hauteur de 50 % du montant des travaux dans le cadre de travaux de restauration et d’entretien d’un bâtiment classé et 40 % du montant total des travaux dans le cadre de travaux de restauration d’un bâtiment inscrits (article L. 621-29 du code du patrimoine).

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